Методы оценки объектов недвижимости

Основная задача любой консалтинговой работы состоит в том, чтобы было сформировано обоснованное решение для заказчика. То есть, необходимо дать чёткие рекомендации по тому либо другому вопросу. Как работает механизм создания рекомендации можно увидеть в одном из наиболее распространённых видов консалтиногвых отчётов. Это являетя анализом наилучшего и наиболее эффективного распределения и использования ресурсов. Соответственно основная цель данного отчёта – это определить вариант ( или несколько) наиболее эффективного и правильного использования ресурсов объекта и развития его потенциала.

Рассмотрим несколько основных составляющих данного вида консалтинговых работ. Первым этапом работы является анализ участка и район его расположения. На данной стадии важно определить существующие ограничения по использованию территории. К примеру: площадь застройки, её высотность, разрешённые виды использования. Далее, необходимо провести анализ объектов ближайшего окружения которые в последствии могут повлиять на грядущий проект. Так же анализ электроразвития всей окружающей территории. В завершение нужно сделать СВОТ анализ участка где будут рассмотрены его преимущества и недостатки. В результате будет понимание того какие сегменты недвижимости имеет смысл рассматривать как потенциально возможные на данной территории.

Следующим блоком выбраных сегментов недвижимости идёт проведение маркетингово анализа . Его объектом может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость. Для стандартного анализ рынка необходимо провести обзор существующих: предложения, так же строящихся и заявленных объектов, проанализировать уровень ценообразования, определения основных игроков в исследуемой локации, аренда и продажа, так же динамика его изменения. Так же необходимо учесть анализ спроса на основе выявления объёма вакантных площадей и анализ количества запросов пользователей.

Далее необходимо перейти к формированию концепции проекта. Таким образом, проведя анализ участка, ближайшего его окружения, и соответствующих ему сегментов недвижимости, переходим к конкретике. В частности, к определению основных рекомендуемых характеристик проекта. Каким должен быть тип, или типы недвижимости здесь целесообразного строительства. Каким классо должна обладать недвижимость. В каком объёме. Определить баланс площадей, уровень ценообразования, уровень необходимой инфраструктуры. Так же должен быть проработан вопрос – на кого будет расчитан анализируемый проект, кто его конечный пользователь. От этого будут зависеть его концептуальные характеристики. К примеру: навески помещений в случае офисов, мелкими или крупными блоками. В случае жилья – какая должна быть эффективная квартирография. Стоит отметить, что предлагаемых сценариев может быть несколько. В зависимости от проекта и его особенностей. Для принятия заключительного решения будет оптимально рассмотрение не более двух – трёх вариантов.

В качестве заключительного этапа работы идёт финансовое моделирование проекта. А именно, проверка рассматриваемых сценариев на предмет их экономической целесообразности. Для расчёта расходных и доходных частей проекта будут использоваться те характеристики которые были определены на этапе формирования концепции. В результате формируется кэш – флоу проекта и расчитываются основные инвестиционные показатели: чистая приведённая стоимость, внутренняя норма доходности, индекс прибыльности, срок окупаемости и др. по необходимости.

Таким образом, после проведения 4-х обозначенных этапов, можно будет принять обоснованное решение относительно дальнейшего развития участка. Данная работа подходит как для участков без застройки, так и уже существующих строений. При чём главное в отчёте не выдать кучу альтернативных вариантов, а дать конкретное решение.